明政发 29号补充规定

明政发〔2014〕29号

明水县人民政府

关于印发明水县国有土地上房屋征收

与补偿管理办法补充规定的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各直属单位：

《明水县国有土地上房屋征收与补偿管理办法补充规定》业经2014年5月16日明水县十六届人大常委会第十六次会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

明水县人民政府

2014年5月27日

明水县国有土地上房屋

征收与补偿管理办法补充规定

因我县棚户区改造范围内存在许多未经登记房屋、简易房屋以及违建房屋，如不能清晰界定房屋建设的合法性，根据房屋性质区分补偿标准，并严厉制裁违建行为，将严重影响棚户区改造房屋征收工作的推进速度，同时造成被征收人相互攀比，将严重恶化社会风气。

为保障棚户区改造工作有序进行，保证城市建设健康长远发展，有效补充和完善《明水县国有土地上房屋征收与补偿管理办法》，根据相关法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

第一条  指导思想和基本原则

以充分保障绝大多数棚改居民的合法权益，改善棚户区贫困家庭居住条件为出发点和落脚点，坚持“公平、正义、等价有偿”的民法基本原则，维护社会公序良俗，严厉制裁违建、违规审批、伪造审批文件等违法行为，有效遏制通过棚户区改造谋求不正当利益，违背社会公德的行为，建设和谐、有序、公平、公正的房屋征收制度。

第二条  认定方式和程序

1．实施主体。县政府成立棚户区改造范围内违建房屋专项整治工作指挥部（以下简称指挥部），负责领导和部署此项工作。由规划局牵头，相关部门配合对房屋建设的合法性进行调查核实；由房屋征收局对认定为合法的未登记房屋和已经登记特殊情况的房屋按照本规定的标准补偿；由指挥部责成相关部门对经认定的违建房屋依法强制拆除；由纪检监察、司法部门对违纪、违法的行为人和相关责任人追究法律责任。

2．调查范围。房屋征收范围内已经登记特殊情况的房屋，有规划批准文件的房屋，无规划批准文件、具备居住条件的房屋，以及违法建筑。

3．调查内容。房屋的建设时间、用途、面积、所有人、使用人等基本情况，调查产权证件和规划批准文件的真伪、审批程序、签发时间、档案记录情况，严格审查房屋产权证件和规划批准文件的合理性与合法性。

4．认定程序。由县房屋征收局持房屋测绘报告，向指挥部提出调查认定的书面申请，由指挥部责成公安、国土、规划、房产部门进行实地踏查，对规划批准文件和产权证件逐一进行核实，调查取证；由国土部门以地籍图为依据，鉴别发证时间与建设时间是否一致，以规划审批档案为依据，鉴别批准文件是否经法定程序审批；由公安机关通过司法鉴定手段，鉴别签字批准时间与发证时间是否一致，发现疑似伪造证件可讯问当事人，经认定证件属于伪造或通过非法方式取得，移交检察机关立案处理。相关部门依法履行告知、公告等程序，保证当事人陈述、申辩的权力。

5．认定结论。由指挥部综合各部门的实际调查结果，集体研究做出认定结论，主要认定规划批准文件或产权证件是否合法有效，同时认定房屋是否属于具备居住条件房屋、简易房屋、违建房屋或者属于唯一住房。

第三条  经认定，符合下列条件的未经登记房屋，到房产部门补办房屋产权证后，按“征一还一”标准补偿面积：

1．属于原国有企事业单位在同一区域内，统一或者单独建设的家属房的；

2．有规划批准文件，房屋具备居住条件，且正在居住的。

第四条  无规划批准文件，但具备居住条件且属于使用人唯一住房，房屋所有人属于低保救助户，房屋面积在45平方米以内的，按“征一还一”标准补偿面积；房屋面积超过45平方米，超出部分按“征二还一”标准补偿面积。

经认定具备居住条件的未经登记房屋，无规划批准文件，不属于所有人唯一住房的，按“征二还一”标准补偿面积。

第五条  经认定未经登记且不具备居住条件的简易房屋，按下列标准补偿：

1．有规划批准文件的简易房屋，按“征三还一”标准补偿面积；

2．因年久失修已不具备居住条件，但曾经居住和使用超过两年，使用人已放弃在该房屋内居住的有规划批准文件的老房屋，房屋墙体未倒塌，按“征三还二”标准补偿面积；房屋只有一面墙体倒塌，按“征三还一”标准补偿面积；房屋至少有两面墙体倒塌，视为房屋残值，按照规划面积每平方米600元标准补偿；

3．因年久失修已不具备居住条件，但房屋主墙未倒塌，曾经居住和使用超过两年，使用人已放弃在该房屋内居住的无规划批准文件的老房屋，按“征三还一”标准补偿面积；

4.无规划批准文件的简易房屋，按仓房补偿。

第六条  非临主次干道房屋，规划批准文件注明房屋用途为车库的，室内高度2.2米以上，墙体厚度达到370毫米以上，到房屋产权部门补办产权证后，按“征一还一”标准回迁车库；未达到上述建设标准的，按“征三还二”标准回迁车库。

第七条  非临主次干道房屋，规划批准文件注明房屋用途为库房的，因新建小区没有库房可以进行产权调换的，按下列标准补偿：

房屋建设标准达到室内高度在3米以上，砖混墙体，墙体厚度达到370毫米以上，或者室内高度达到3.5米以上的钢结构库房，到房屋产权部门补办产权证后，按“1:1.2”比例补偿住宅，楼层任选；未同时达到上述建设要求的，按“征一还一”标准补偿住宅，楼层任选。

第八条  非临主次干道房屋，规划批准文件注明房屋用途为商服，原则上不能在临街回迁安置。

具备居住条件，房屋征收封闭公告发布前用于经营两年以上，经营许可等各项证照齐全的，到房屋产权部门补办产权证后，对于商服面积中用于商业经营部分，被征收人可以优先选择回迁小区院内位置较好的车库；未用于商业经营部分，被征收人可以优先选择与车库相邻的二楼住宅。

未用于生产经营使用或生产经营未超过两年，到房屋产权部门补办产权证后，按“征一还一”标准补偿被征收人住宅，楼层任选。

不具备居住条件或未从事过商业生产经营的，按“征三还二” 标准补偿被征收人住宅，楼层任选。

第九条  房屋实测面积与产权证或规划批准文件批准建设面积不一致，如房屋实测面积小于产权证或批准建设面积，以房屋实际测绘面积为准；如房屋实际建筑面积超出房屋所有权证或规划批准建设面积10%以内的，视为合理建设误差，按本规定的相关标准补偿；房屋实际建筑面积超出房屋所有权证或规划批准建设面积10%以上的，按以下标准补偿：

1．具备居住条件且是被征收人唯一住房的，超出面积部分按“征一还一”标准偿还面积；

2．具备居住条件不是被征收人唯一住房的，超出面积部分按“征二还一”标准偿还面积；

3．属于简易房屋的，超出面积部分按仓房补偿。

以上具备补偿条件的房屋，必须属于一次落地建成的一体房屋，超出批准建设范围的后拼接部分，按照仓房补偿。

第十条  已经登记特殊房屋，被征收人选择产权调换的，按照以下标准补偿：

1．不具备居住条件的简易住宅房屋，按照“征四还三”标准偿还面积；

2．临街的产权证注明为车库、库房等非住宅房屋，按照“征一还一”标准偿还商服房屋；也可按1:1.3比例偿还住宅房屋，楼层任选；

3．非临街房屋，产权证注明用途为车库的，按照第六条补偿标准执行；

4．非临街房屋，产权证注明用途为库房的，按照第七条补偿标准执行；

5．非临街房屋，产权证注明用途为商服的，按照第八条补偿标准执行；

6．因年久失修已不具备居住条件，但曾经居住和使用超过两年，使用人已放弃在该房屋内居住的有产权证件的老房屋，房屋墙体未倒塌，按“征一还一”标准补偿面积；房屋只有一面墙体倒塌，按“征三还二”标准补偿面积；房屋至少有两面墙体倒塌，视为房屋残值，按“征三还一”标准补偿面积；

7.临街商服选择立体回迁一带二商服的，被征收人免交结构差价款。

第十一条  经认定产权证件或规划批准文件合法有效，且具备居住条件的房屋，被征收人可以选择货币补偿，由房地产价格评估机构按照房屋建设造价进行评估，评估应当依据《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定依法进行。

第十二条  下列房屋属于违法建筑，由行为人自行拆除，不予补偿，也可以由指挥部责成相关部门依法强制拆除：

1．依靠相邻房屋墙体或院墙围挡，在前后房之间或院墙与主房之间搭接的房屋（有三面独立主墙的房屋不视为搭接房）；

2．伪造的房屋产权证或规划批准文件，以及通过不正当方式违法取得的产权证件或规划批准文件的房屋；

3．房屋征收封闭公告发布后，在征收范围内新建、改建、扩建的房屋；

4．法律、法规规定的其他严重违反城乡规划的建筑。

第十三条  责任追究

1．指挥部工作人员在对房屋征收范围内的房屋调查、认定和处理工作中，存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等渎职行为，对直接负责的主管人员或其他直接责任人员将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2．调查认定过程中发现审批工作人员在办理相关证件过程中存在以权谋私，滥用职权等违法行为，依法追究审批工作人员和相关责任人的行政或刑事责任；行政审批申请人采用非法手段或不正当渠道取得房屋产权证件的，将依法追究行为人的法律责任。

第十四条  本规定所指具备居住条件的房屋，应当同时符合下列标准：

1．房屋室内高度达到2.2米以上，房屋四面为独立墙体，墙体厚度达到370毫米以上；

2．房屋屋顶有防寒处理（采用珍珠岩、亚麻梢、苯板、苇帘等保温材料密封，能达到隔冷隔热的保温效果）；

3．房屋能够满足采光和通风要求；

4．房屋通水、通电，有生活必备的采暖和食宿等基本生活设施，房屋处于居住状态或产权人有充分证据证明房屋曾居住超过两年。房屋是否具备居住条件，由社区管委会、棚改居民代表共同参与认定。

不具备以上条件的住宅房屋全部按照简易房屋认定。商服房屋主要以生产经营以及生产经营设备设施情况为依据。

第十五条  本规定所称唯一住房是指，在房屋征收封闭公告发布前，房屋所有人已经入住使用两年以上，房屋所有人、配偶以及在同一户口簿上的未婚子女没有其他住房。房屋是否属于唯一住房，由社区管委会、棚改居民代表共同参与认定。

第十六条  未经登记建筑是指未取得合法产权证照的住宅房屋、非住宅房屋等建筑物、构筑物。

第十七条  已经登记特殊情况建筑是指已经取得合法产权证照的不具备居住条件的住宅房屋、非住宅房屋等建筑物、构筑物。

第十八条  本规定所指的各项房屋标准以征收局入户调查并已照相取证时的房屋状态为准，被征收人在征收局工作人员入户调查后，采取加厚墙体、装修等改善措施无效。

第十九条  本规定所称房屋未特殊说明的，均指住宅性质的房屋。具备居住条件、唯一住房、简易房屋中按比例回迁的面积享受初装修补助费、整体签约补助费和优先签约补助费。被征收房屋为车库回迁新楼车库不享受初装修补助费。

第二十条  超出《办法》与《补充规定》设定的各项房屋状态之外的特殊情况由指挥部集体研究决定，并形成会议纪要存档备案。

第二十一条  2014年1月1日之后，平房区范围内新建、改建、扩建的建筑物、构造物均属于违法建筑，依法拆除，不予补偿。

第二十二条  该规定由明水县棚户区改造领导小组办公室负责解释。

抄送：县委办，中省市直驻明各有关单位。

人大办，政协办，法院，检察院。

明水县人民政府办公室                    2014年5月27日印发